— <…> Прошло 20 лет с тех пор, как мы живем в постсоветском государстве, прошло немногим менее 20 лет с тех пор, как огромное большинство горожан России приватизировали какие-то жилые помещения; с тех пор многие купили квартиры, многие продали квартиры, произошло много событий в жилищном секторе, но, как ни странно, за эти двадцать лет так и не сложилось более-менее внятной системы правил, по которой в них происходит жизнь. О том, каковы основные дырки в нашем жилищном житии (извините за каламбур), и о том, каковы надежды эти дырки закрыть, мы сегодня говорим со специалистом — с президентом фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой. Здравствуйте, Надежда Борисовна.

— Добрый день.

— Каждый день слышим про скандалы, иногда про кровавые. Там ТСЖ подралось с альтернативным ТСЖ, там кому-то голову проломили. Это потому, что мы все такие дикие и некультурные? Или потому, что недостаточно разумна юридическая база нашего жития в городах?

— Ну, наверное, и по тому, и по другому. Но вообще все началось с первородного греха, который…

— Очень хорошая мысль.

— Да… который, собственно говоря, состоял в процедурах приватизации.

— Мы же тогда приватизировали то, что внутри обоев, я правильно помню?

— Да. Понимаете, а главное, что приватизация шла без всяких дополнительных обязательств по управлению своей собственностью.

— Надежда Борисовна, вы извините, Бога ради, тогда огромные заводы приватизировали без каких бы то ни было обязательств. Какие уж там квартиры.

— А я не критикую процедуру приватизации.

— Да, просто понятно, оттуда пошло. Все делалось, как всегда, наспех, никто не подумал о следующем ходе. Понятно.

— Да. Это была исторически важная задача — передать активы населению, которое не получило ничего от большой приватизации. Так что я как раз совсем не критикую этого исторического решения в тот момент. Другое дело, что оно породило очень много проблем в дальнейшем. Вообще, мировой опыт показывает, что многоквартирные дома в основном сдаются в аренду, квартиры в них. То есть такой вот феномен, когда квартиры находятся в собственности, называется таким научным словом «кондоминиум»…

— Уже все привыкли. Можно не бояться.

— Да, а это вещь очень редкая. В Швеции, например, вообще запрещено иметь в собственности квартиры в многоквартирных домах. Ну а где это…

— А какой в этом резон? Почему надо запрещать? Что в этом дурного? <…> Ты владеешь квартирой, ты владеешь долей в каких-то там общих кусках этого дома. А почему этого нельзя?

— Потому что в этом случае невозможно, и мы это сейчас демонстрируем у нас в России, организовать эффективную систему управления этим всем домом. Когда у вас сто собственников, договориться о принятии какого-то решения практически невозможно.

— Да, очень многие из наших с вами земляков, да и в других городах уже ударились лбами об эти истории крайне болезненно. Что будем делать-то? Эти самые ТСЖ — это тупиковый путь?

— Вы знаете, я считаю, что на сегодняшний день — да. Объясню почему.

— Ну, потому что, во-первых, его невозможно сделать комплектным. Кто-то не хочет вступать в ТСЖ, и все…

— Да. Да. Да. И это самое главное. Это решение принял Конституционный суд, он как бы решил, что мы будем святее папы римского. И свобода не может быть никоим образом ограничена, и вас нельзя принудить вступить в члены такой организации.

— То есть Конституционный суд, по сути, сказал, что владение квартирой, в отличие от подавляющего большинства других владений, не накладывает на владельца никаких обязательств.

— Ну, немножко не так. Они сказали, что вас нельзя принудить вступить в члены, но вы обязаны выполнять решения…

— О как!

— …По оплате, по эксплуатации…

— А налогообложение без представительства есть тирания. Как же так?

— Ну, вот такое было решение. Поэтому наше предложение на сегодняшний день состоит в том, что, получив такой огромный опыт, когда у нас в домах есть ТСЖ-собрания, есть собрания собственников, члены, не члены, и все равно ничего не происходит, все-таки вернуться к первоначальной конструкции, учтя решение, которое мы не можем не учитывать, Конституционного суда, и сформировать систему объединения собственников без членства. То есть просто как некоторое обязательство любого собственника в многоквартирном доме участвовать в принятии решений по управлению совместной собственностью. Раз есть…

— Прошу прощения, Надежда Борисовна, а тут кроме игры слов-то что?

— Это юридическая конструкция…

— То есть, по сути, разницы никакой? Просто способ сказать на юридическом языке, объезжая решение Конституционного суда?

— Да. Ну, по сути, да. По сути, да.

— Господи! А нельзя попросить Конституционный суд, чтобы он еще раз подумал?

— Ну, он не меняет свои решения.

— Нельзя, понимаю. Понимаю.

— Второй шаг, который мы предлагаем, — это все-таки воспользоваться европейским опытом, когда в основном… они тоже сталкиваются с такими же проблемами, как у нас. Ведь приватизация в многоквартирных домах была и в странах Балтии, и Восточной Европы. Но только там вся эта приватизация шла совместно с обязанностью принимать решения вот в этих ассоциациях собственников. Я не договорила. Так вот, второе предложение состоит в том, что если вы устанавливаете квоту на участие, на легитимность первого собрания — как у нас сейчас, более 50%…

— Ну, размер кворума.

— Да, кворума собрания. То ко второму собранию, если первое не состоялось, никаких требований по кворуму вообще не применяется.

— Ну, это аналог того, что есть в законе об акционерных обществах…

— И это разумно.

— Кворум к повторному собранию ниже.

— Здесь не ниже — он просто не применяется, не устанавливается. То есть это для сегодняшней практики означает, что если… Но, конечно, это за исключением каких-то таких кардинальных решений, да.

— Нет, ну если продажа части дома, понятно, что надо добиваться все-таки какого-то представительства.

— Да. Да. Да.

— А если что-то вот: нанять дворника, уволить дворника…

— Нанять дворника, уволить дворника, в какой цвет покрасить, какой сделать козырек и так далее, и тому подобное, там, установить рекламу на доме — в общем, такие какие-то решения, которые, конечно, не затрагивают саму собственность. И если вы не хотите приходить на первое собрание, что-то вас не волнует этот вопрос, значит, этот вопрос решат те, кто захотят прийти на второе собрание. Сколько бы их ни было.

— Вот именно такая механика где-нибудь работает?

— Во всех странах такая.

— Вот именно так и работает?

— Именно так и работает. Ну, я имею в виду Восточную Европу, Балтию, которые аналогичные… ну, именно так и работают.

— В общем, так, на первый-то взгляд, никаких ловушек там нет. Но практика немедленно же их найдет. Тот, кто захочет поскандалить, найдет способы.

— Ну да, начнут оспаривать это решение, и так далее, и тому подобное. Поэтому здесь надо очень аккуратно, конечно, установить…

— А когда вот это случится — то, что вы рассказываете?

— Это наше предложение.

— А, всего лишь?! Я-то думал!

— Это наше предложение.

— А что, законодатель пока не озаботился этим вопросом?

— Ну, законодатель пока еще только сформирован новый, как известно.

— Предыдущий был, перед которым примеров проломленных голов и скандалов в подъездах тоже было немало.

— Да, и пока законодатель как бы пытался что-то улучшить в рамках существующей ранее конструкции, наше предложение достаточно кардинальное, поэтому оно, конечно, требует и обсуждения общественными организациями, теми самыми ТСЖ. Сейчас очень жалко то, что у нас… может быть, знаете цифру, что у нас всего в 7% многоквартирных домов созданы ТСЖ, их всего порядка 70 тыс. по стране. И очень жалко, что у них нет никакого объединенного представительства их интересов, не знаю, там, общей ассоциации какой-то, с которой можно было бы вести диалог…

— Ну, вы какой-то требуете от добрых жильцов чрезмерной пассионарности, они и в одном-то ТСЖ никак не могут договориться, а вы хотите, чтобы…

— И, к сожалению, очень большая часть из них — это так называемые формальные, а как бы на другом языке, фиктивные ТСЖ, которые были созданы, по сути дела, органами власти…

— Да, для того чтобы было кому подписать бумажку.

— Чтобы получить средства от фонда ЖКХ. Ну, чтобы получить, потому что фонд ЖКХ раздавал средства только тем регионам и муниципалитетам, которые выполняли требования, что у них доля там определенная ТСЖ создана. Даже Москва признала, что порядка 2 тыс. ТСЖ в Москве были созданы таким вот формальным путем, скажем так.

— Давайте теперь с другой стороны посмотрим на современную практику. Вот, насчет управляющих компаний, которые тоже проповедовались как чуть ли не панацея от всех жилищных бед. Как сама по себе эта идея работает сейчас в России?

— Эта идея… мне она вообще-то представляется правильной…

— А я не спорю.

— …То есть она состоит в том, что управлением жильем должна заниматься профессиональная организация. Это рыночная услуга, никакой монополии здесь нет. Потому что это неестественная как бы монополия. Здесь надо разделять конкуренцию, это бизнес, он должен быть конкурентным, чтобы снижалась цена на эту услугу. Но вы задали вопрос: что у нас сейчас. К сожалению, у нас как всегда. Как бы эта идея пока находится в стадии только идеи, поскольку… У нас вообще больше 90% многоквартирных домов сейчас имеют управляющие компании, но это…

— Но это же то же самое, что были ЖЭКи, ДЭЗы… Это все и есть.

— Да, это мимикрия, да, бывших ЖЭКов, ДЭЗов.

— Трехбуквенные слова меняют одно на другое.

— Ну, меняют форму собственности. То есть форма собственности остается та же самая, меняют как бы организационно-правовую, может быть, форму; из муниципального предприятия становятся акционерным обществом, и так далее, и тому подобное. Но, по сути, состав сотрудников и формы деятельности…

— И никакой конкурентности на самом деле никто не видит.

— Очень многие из них отбирались не жильцами и даже не муниципалитетами на конкурсе, как это предписано законом, а просто путем разных… создания вот этих фиктивных ТСЖ были заключены договоры или даже без договоров какие-то, вот, компании, которые муниципалитет сам захотел. То есть этот рынок сейчас при пассивности заказчика в виде собственника, при пассивности заказчика…

— А собственно, получается, что эти два вопроса взаимосвязаны…

— Абсолютно. Абсолютно.

— Поскольку не сформировался эффективный орган управления в доме…

— Да. Да. То и нет подрядчика. Более того, сейчас даже как бы придумывают, что якобы ТСЖ… формы, что они сами есть управляющая организация… конечно, нет. Конечно, люди не будут заниматься этим.

— Ну, это невозможно. А если даже будут, то ничего хорошего из этого не выйдет.

— Они должны стать эффективным заказчиком, они должны понимать и принимать решение, что им надо. Вот, что им надо, они приняли, вот, они заключили договор с этой управляющей компанией, и дальше они должны… вот, кроме того, что понять, что им надо заключить договор, контролировать, правильно ли выполняется то, что они заказали.

— Надежда Борисовна, вроде бы по закону все эти управляющие компании должны быть безумно открыты: они должны все публиковать, все рассказывать про состав своих затрат, про свою эффективность. Это происходит?

— Ну, это происходит не всегда, не везде, не в той форме, в которой бы хотелось. Там определенные требования к ним приняты еще не так давно, поэтому это, конечно, тоже еще…

— В том, что эта идея, которая вам кажется разумной, вот уже почти два десятилетия прошло, а все еще не работает, кто виноват, чего не хватает?

— Вы понимаете, вот это… поиск виноватых…

— Нет-нет, не для того чтобы расстрелять. Просто где надо чего подвинчивать? Что надо сделать, чтобы все это заработало?

— Ну, мне кажется, что законодательство (это мы с вами уже обсудили), то есть как это все регулироваться должно. Но это недостаточное… это необходимое условие, но недостаточное. Важно, конечно, чтобы на уровне конкретного дома хотя бы часть собственников реально озаботилась тем, что надо хоть изредка принимать и контролировать какие-то решения. Или хотя бы делегировать эту ответственность тем 2–3–4–5 активным жильцам, которые составят правление ТСЖ, например, в этом доме. Потому что без этого, конечно, все равно это место… Как бы свято место пусто не будет, его займут: либо сама управляющая компания будет делать то, что она захочет, либо муниципалитет, и так далее, и тому подобное. То есть нужна активность двух сторон. Откуда может появиться активность на уровне дома? Первая очень важная вещь — это просветительская деятельность, там, государства, общественных организаций…

— Надежда Борисовна, про это столько уже галдели за эти 20 лет…

— Нет, я думаю, что нужна просветительская деятельность не в форме просто рекламных кампаний, а в форме реальной — как бы обучение этих председателей товариществ, какой-то реальной помощи, поддержки. То есть она должна быть немножко более практическая какая-то.

— Мне приходилось не раз читать и слышать вот такие разговоры, что потому это еще у нас идет через пень-колоду, что мы все по причинам советского прошлого нанизаны на теплоцентраль. Вот кабы каждый дом покупал себе горючее на зиму, каждый дом имел свою котельную, о которой заботился, он бы и сорганизовался. А поскольку все равно это, как шашлык на шампуре, висит на том, чего ты не контролируешь, все равно, когда ты платишь за это дело, ты платишь в основном за нагревание дворов, где проходят эти трубы, то всем, в общем, на все и наплевать. Не так?

— Ну, и так, и не так. Дело в том, что с технологической точки зрения альтернативные формы теплоснабжения, например, в городах все-таки неэффективны. Это сейчас признается, по крайней мере, в странах Северной Европы, это признается как факт. Ну, юг Европы — это немножко другая ситуация. Поэтому и у нас точно так же можно поделить. Знаете, у нас большая часть территории будет относиться к северу…

— Да, конечно.

— …Если как бы сравнивать с Европой. Тут все-таки центральная система теплоснабжения является более эффективной. И тогда она — технологическая монополия, естественно. Правильно? И тогда начинается совсем другая история регулирования естественных монополий и установление тарифов, регулирование таким образом, чтобы можно было привлекать частных инвесторов, чтобы они реконструировали эту систему, снижали потери ресурсов здесь и так далее. Это огромная вторая история, в которой, конечно, жильцы не имеют никакого как бы влияния, они могут только потребовать некоторого раскрытия информации и прозрачности этой системы. Но это уже тогда обязанность регулирующих органов требовать вот таких вещей. У нас сейчас это, к сожалению, тоже очень слабое звено. Чрезвычайно слабое звено.

— Но опять непонятно. Все-таки 20 лет прошло.

— А вы знаете, вообще весь жилищный сектор, вот я так скажу, это последний остаток советской системы в нашей экономике. До сих пор жилищно-коммунальный сектор, жилищный сектор — все целиком, если все вместе брать, включая, кстати, жилищное строительство, — это все еще очень малопрозрачный и чрезвычайно неэффективный, сидящий на огромных государственных дотациях сектор экономики. Его даже сектором экономики пока сложно назвать.

— Нет, ну сектором экономики он является по факту, куда ж тут денешься.

— Как бы экономика возникает там, где есть… рыночная экономика, по крайней мере. Здесь какая-то она такая очень странная, остатки советской системы. И это все происходит из-за того, что он очень чувствителен с социальной точки зрения, и поэтому наши политики, наши законодатели все время, знаете, шаг вперед, три шага назад. Очень боятся и политически как бы принимать какие-то решения, которые изменят здесь ситуацию. Отсюда она настолько… 20 лет режем по частям хвост кошке.

— Несколько раз за эти 20 лет, насколько я помню (вы, конечно, помните лучше, поскольку вы за этим следите каждый день), были же волны ужастиков, что вот-вот-вот вы тут ходите, вот тут ничего не делаете в ЖКХ, а там износ в 99,5%, еще немножко, и все начнет рушиться. Вот несколько волн таких пугалок прошло. На самом деле не случилось такого обвального?

— Обвального не случилось, но состояние, физическое состояние коммунальной инфраструктуры, конечно, ухудшилось.

— Нет, это естественно, время-то идет.

— Да, а инвестиций нет. Не говоря уже о нашем жилищном фонде, который тоже капитальный ремонт не проводил… Ну, проводил где-то.

— Где-то проводил…

— Но если так в целом говорить…

— Но, насколько я понимаю, гораздо менее, чем требовал простой календарь.

— Да. Да. Да. То есть можно сказать грубо, что не проводился… если бы не было Фонда ЖКХ, кстати, федерального уровня, вложили какие-то средства последние годы, часть все-таки фонда аварийного, переселили граждан, где-то провели какой-то капитальный ремонт, все-таки это такие деньги, которые помогли в этом смысле. Но состояние все равно ухудшается. Конечно, города, когда били в колокол, то города стали обращать внимание на эту тему, и она на повестке дня номер один. Жилищно-коммунальное хозяйство, особенно начиная с сентября, подготовка к зимнему сезону, все руководство страны сверху донизу занимается подготовкой к зиме.

— Ну, это мы видим в газетах, в телевизорах каждый год. Да.

— Да. И вот, кстати, пока на повестке дня будет стоять подготовка к зиме, до тех пор это не будет сектором экономики. Это…

— Ну, все-таки не готов согласиться, какие-то страховочные вещи все равно останутся на долю государства.

— Но никогда ни в одной стране мира государство не занимается подготовкой к зиме коммунальной инфраструктуры.

— Ну, потому что не оно строило эти домики, не оно за них отвечает, чего ему их готовить к зиме.

— Да.

— А у нас все-таки этот шлейф так и тянется.

— Да. Так и тянется, несмотря на то что у нас 85% жилищного фонда находится в частной собственности.

— Ну, это опять же к жилищному фонду… вот то, что между обоими, сами дома…

— Ну, это да, результат такой приватизации…

— А кстати, мы говорили только о домах, и мы не говорили, что между домами. А территории? Кто за них отвечает? Какова их судьба в ближайшем будущем?

— Территории… еще более интересная история. Да, еще в 2004 году в законе «О введении в действие Жилищного кодекса» было установлено, что земельный участок под многоквартирным домом с момента его кадастрового учета переходит как общее имущество в общедолевую собственность собственников квартир.

— Ну, какую собственность — тот, который под фундаментом?

— А вот дальше начинается вариация. Вообще-то давным-давно была принята, по-моему, Госстроем еще, некая методика, которая предлагала, каким образом определять…

— Фундамент плюс метр.

— Нет, там была некая методика в отношении того, сколько может приходиться метров на одну квартиру в расчете и так далее. Это был такой вполне достойный земельный участок с как бы возможностью проводить какой-то отдых, досуг детей и так далее, и тому подобное. Но в Москве, например, которая вообще препятствует этому процессу, действительно, было положено начало этой идеи, что под фундаментом. И даже новая администрация в Москве пока не спешит передавать в собственность, в принципе, правильно ставя вопрос: а кто будет проводить благоустройство этих земельных участков?

— Да-да-да. Если вы, ребята, сами не можете собственное отопление наладить…

— Да. И поэтому мне кажется, что сейчас нужно на уровне каждого города принять некий закон о благоустройстве, который много о чем будет говорить, но в том числе, в частности, установить такую тему: хорошо, земельный участок передается в частную собственность, но…

— С сервитутами какими-то, совершенно очевидно.

— Да, во-первых, с обязательными сервитутами. То, что сейчас происходит: заборы непроницаемые, ворота, и так далее, и тому подобное, — это…

— Ну, если я правильно понимаю, это противозаконно.

— Нет, сейчас это не противозаконно.

— Почему?

— Ну, потому что нигде не установлено, что это должен быть свободный проход для третьих лиц.

— А, то есть нигде не написано, что это, скажем, общественная собственность…

— Нет, если это становится собственностью многоквартирного дома, то всё, они отгораживаются…

— А! Правильно. Понимаю. Понимаю.

— Но это для городов… вы ни в одном городе мира не увидите такого, вы понимаете. Это нонсенс. Необходимо установить сервитуты свободного прохода. Проезда — да, здесь я соглашусь, что проезд может быть ограничен транспорта за исключением…

— Ну, например, для «скорой помощи».

— Ну, за исключением «скорой помощи», конечно, пожарных машин, это я не говорю. И при этом дальше надо установить некую систему, каким образом будет производиться, то есть заказ заключать и финансироваться на благоустройство (детские площадки, озеленение этих дворов).

— А где-нибудь в России что-нибудь подобное уже сделано? Я понимаю, что в Москве это неимоверно трудно, и Москва тут не будет в пионерах, это понятно. А кто-то сделал?

— Я не знаю. У меня такой информации нет. Возможно, но я просто с таким не сталкивалась, не встречалась пока. И мне кажется, что одномоментно перекладывать все затраты и организационные вопросы заключения договоров на собственника в многоквартирном доме — ну, это не будет просто реализовано. Поэтому надо установить какой-то переходный период, когда сначала это, может быть, продолжает делать город, потом в меньшем размере город передает субсидии…

— Мне кажется, все-таки это неимоверно сложно даже в таком кратком изложении.

— Да, это сложная тема. Понимаете, в чем дело, это… проблемы нашего жития в городе. Не менее сложные, чем макроэкономика. Может быть, даже гораздо более сложные вещи…

— Даже более. Макроэкономика — добрые люди выучили по три мантры, они их докладывают в разном порядке и чувствуют себя корифеями.

— Но, извините, инфляцию снизить пока не могут в стране.

— Да уже снизили. Уже давно однозначная и, по-видимому, так и останется.

— Жаль. Тогда ипотечный кредит будет малодоступен. Хотелось бы, чтобы инфляция была пониже.

<…>

Фотография:
Москва, 2016 год / Александр Щербак / ТАСС